Aufgrund unserer langjährigen Erfahrungen und detaillierten Marktkenntnisse sind wir in der Lage, Ihnen für Ihre Liegenschaft

• ​​den aktuell erzielbaren Mietzins zuzüglich den geschätzten Heiz- und Nebenkosten

• den aktuell erzielbaren Verkaufserlös

zu ermitteln.

Der Verkehrswert entspricht dem Verkaufswert, den eine Liegenschaft im normalen Geschäftsverkehr besitzt. Der Verkehrswert wird in der Regel aus Realwert und Ertragswert ermittelt, da diese Faktoren die Höhe eines Kaufpreises oder Verkehrswertes entscheidend beeinflussen. Er gilt in der Regel als Fortführungswert. Preise, die zufolge persönlicher oder sonst im Einzelfall ungewöhnlicher Verhältnisse erzielt werden, sind nicht zu berücksichtigten.

Für die Schätzung sind im Rahmen der allgemeinen Bewertungsgrundsätze folgende Kriterien von Bedeutung: Lage des Objektes, Einteilung, Konstruktion, Isolation, Ausbau, Zustand und bauliche Struktur von Gebäuden, bauliche Ausnutzungsmöglichkeiten von unüberbauten oder nur teilweise überbauten Grundstücken, tatsächliche Renditeverhältnisse oder Renditeerwartungen im Zusammenhang mit notwendigen oder wünschbaren Sanierungs- und Erneuerungsmassnahmen.

Die Würdigung dieser Kriterien erfolgt nach allgemeiner Anschauung, während einseitige, persönliche Objektinteressen sachbezogen sind und nicht Bestandteil der Bewertung sein können.

Der Markt- und Handelswert zielt auf jenen mutmasslichen Grundstückspreis, welcher im Handel unter Dritten aufgrund einer kurzfristigeren Nachfrage und Markterfahrung realisierbar erscheint. Dabei wird weniger als beim Verkehrswert auf eine dauerhafte Wirtschaftlichkeit unter gleichbleibenden Verhältnissen abgestellt. Vielmehr ist der Markt- oder Handelswert geprägt durch die momentanen Renditeverhältnisse, die künftigen Renditeerwartungen sowie den Realwert mit Rücksicht auf die Land- und Baukostenentwicklung. Besonders im Eigenheimbereich wird dem Realwert eine grössere Bedeutung zugemessen. 

Als Mietwert gilt der Rohertrag oder Netto-Ertrag, der für die mietweise Benützung von Wohn- und Geschäftsräumen nachhaltig, das heisst über einen längeren Zeitraum, erzielbar ist. Der Mietzins versteht sich für die Nutzräume samt zugehörigen Nebenräume und die Grundausstattung, jedoch ohne Heiz- und Nebenkosten. Er kann von den effektiv realisierten Mieten abweichen.

Der Ertragswert entspricht dem durchschnittlich erzielbaren Mietzins einer Liegenschaft, bei selbstgenutzten Grundstücken einschliesslich eines auf das investierte Eigenkapital entfallenden Ertragsanteils. Der Mietzins versteht sich für die Nutzräume samt dazugehörenden Nebenräumen und Grundausstattung, jedoch ohne Heiz- und Nebenkosten. Der Mietwert ist jene Ertragssumme einer Liegenschaft, welche für die Deckung aller dauerhaften Grundstückslasten samt Kapitalverzinsung zur Verfügung steht.

Der Ertragswert repräsentiert jene Kapitalsumme, welche aus den Erträgnissen eines Grundstückes verzinst werden kann. Er ergibt sich aus der Kapitalisierung des Mietwertes zu einem von der Art und dem Zustand des Objektes sowie von den Geldmarktverhältnissen abhängigen Kapitalisierungssatz.

Der Gebäudeneuwert entspricht den Kosten, die man heute für ein gleichwertiges Objekt ausgeben müsste.

Der Zeit- oder Zustandwert entspricht dem Sachwert eines durch Alter oder andere Ursachen nicht mehr neuwertigen Gebäudes. Für die Ermittlung des Zeitwertes wird vom geschätzten Neuwert der geschätzte Minderwert in Abzug gebracht. Bei neuen Gebäuden stimmen Zeitbauwert und Neubauwert überein.

Beim Minderwert eines Gebäudes handelt es sich um die wertmässige Einbusse, die der Neuwert seit der Erbauung zufolge Alters und Abnützung oder aus andern Gründen erlitten hat.

Der Bodenwert samt den Aufwendungen für Erschliessung und Umgebungsgestaltung ist vor allem abhängig von der Ertragsfähigkeit der gesamten Liegenschaft aus vorhandener Nutzung. Wenn hingegen der Rentabilität der Liegenschaft eine untergeordnete Bedeutung beigemessen wird, wie z.B. im Eigenheimbereich, orientiert sich der Bodenwert vorwiegend an den örtlichen Bodenmarktverhältnissen. Bei Preisvergleichen sind aber auch dann Unterschiede aus Lage, baulicher Nutzungsmöglichkeit und Erschliessungsgrad wertbestimmend.

Bei nicht überbauten Grundstücken gelten vorstehende Kriterien sinngemäss, wobei für die Bewertung auf die mögliche Nutzung abgestellt wird. Die Bodenbeschaffenheit kann normalerweise nur oberflächlich begutachtet werden. Es sind meistens keine Kenntnisse des Untergrundes vorhanden! Auf speziellen Wunsch können Nachforschungen bei den zuständigen Amtstellen gemacht werden, respektive Bodenproben genommen und untersucht werden.

Der Realwert entspricht dem geschätzten Sachwert einer Liegenschaft, als Summe aus Bauwert, Baunebenkosten und Landwert.

Die Bruttorendite gibt den tatsächlichen Prozentsatz der Grundstückserträgnisse (ohne Abzug der Nebenkosten wie Versicherungen im Verhältnis zum Anlagewert oder Kaufpreis wieder. Liegt sie unter dem zur Deckung der ordentlichen Grundstückslasten samt der Fremdkapitalverzinsung notwendigen Satz, so verbleibt keine Eigenkapitalverzinsung.

Grundsätzlich entsteht die Nettorendite aus dem Verhältnis der Gestehungskosten zu den Nettomietzinseinahmen, abzüglich sämtlicher Kosten, welche nicht vom Mieter bezahlt werden. Hierzu gehören zum Beispiel die Kosten für Versicherungen, Grundsteuern, Unterhalt, Verwaltung, Vermietungsaufwendungen sowie Hypothekarzinsen.