Im Zusammenhang mit einem Liegenschaftsverkauf stellen sich als Wohnungs- oder Liegenschaftseigentümer viele Fragen:

• ​​​Ist es jetzt der richtige Zeitpunkt, mein Haus zu verkaufen?

• Wie ist das Vorgehen, wenn ich mein Haus verkaufe und  gleichzeitig wieder eine Wohnung kaufen möchte?

• Ist es sinnvoll, wenn ich mein Einfamilienhaus als Renditeobjekt behalte und vermiete, oder ist ein Verkauf besser?

• Wie viel Geld bleibt bei einem Verkauf nach allen Abzügen noch übrig?

• Was für Optimierungsmöglichkeiten gibt es beim Verkauf meiner Liegenschaft?

Fragen zum Verkauf einer Liegenschaft beschäftigen uns täglich. Gerne beraten wir Sie mit unserem fundierten Fachwissen und unserer langjährigen Erfahrung.

Wir bieten Ihnen Hand im immer komplexer werdenden Liegenschaftenumfeld. Fragen Sie sich…

• ​​erzielt Ihre Liegenschaft eine genügende Rendite?

• sind die Mieten marktkonform?

• welche Heiz- und Nebenkosten darf ich auf den Mietern belasten?

• welche Sanierungsmassnahmen sind in den nächsten Jahren nötig?

• wieviel der Sanierungskosten dürfen auf die Mieter überwälzt werden?

• wie kann bei Mietzinsverzug eines Mieters effizient vorgegangen werden?

Zu diesen und vielen anderen Fragen erarbeiten wir für Sie Lösungsvorschläge. Nutzen Sie unser Angebot eines unverbindlichen Gespräches.

Seit über 25 Jahren interessieren wir uns für das Miet- und Immobilienrecht so sehr, dass wir unterdessen Rechtsexperten geworden sind. Wir haben uns ein sehr tiefes und fundiertes Detailwissen mit entsprechender Praxiserfahrung angeeignet und sind deshalb in der Lage, Sie auch in schwierigen und komplexen Fällen zu beraten. Gibt es Probleme mit einem Dienstbarkeitsvertrag oder fehlt Ihnen die Zufahrt zu Ihrem Grundstück? Gerne stehen wir Ihnen unverbindlich für ein Gespräch zur Verfügung. 

Als Hauseigentümer, Vermieter oder Mieter benötigen Sie den richtigen Versicherungsschutz.

Gebäude-Versicherung (vorallem für Hauseigentümer)

• ​​Die Wasserversicherung für Gebäude hilft bei Schäden am Gebäude durch Ausfliessen von Leitungswasser, Leitungsbruch, Eindringen von Regen- und Schmelzwasser durch das Dach, Rückstau oder Grundwasser. Die Versicherung deckt auch Schäden am Haus, die durch Ausfliessen von Oel aus Heizungs- und Tankanlagen verursacht wurden.

• Die Glasversicherung hilft bei Bruch von Gebäudeverglasungen. Mitversichert sind auch Glaskeramik-Kochfelder sowie Bruchschäden von Lavabos, Spülträgen, Bidets, usw.

• Die Gebäude-Haftpflichtversicherung hilft Ihnen bei Ansprüchen vo Dritten für Personen- und Sachschäden, welche z.B. bei Unfällen auf vereister Treppe, durch einen abstürzenden Gebäudeteil oder durch Schneerutsch vom Dach, gestellt werden.

• Die Mieterertragsausfall-Versicherung hilft Ihnen, wenn Sie infolge eines Feuer- oder Elementarschadens am versicherten Gebäude einen Mietzinsverlust erleiden. 

Hausrat-Versicherung

• ​​Die kombinierte Hausrat-Versicherung hilft bei Feuer- und Elementarereignissen, Wasserschäden, Diebstahl, Einbruch und Beraubung sowie bei Bruch von Verglasungen. Die durch einen Schaden entstehenden Kosten (z.B. Räumungskosten, zusätzliche Lebensunterhaltskosten, etc.) werden ebenfalls vergütet. Versichert ist das gesamte Wohnungsinventar, wie zum Beispiel Möbel, Teppiche, Kleider, Sportausrüstungen, Stereoanlage, Schmucksachen usw.

Privat-Haftpflicht-Versicherung

• ​​Die Privat-Haftpflicht-Versicherung hilft bei Schäden, die Sie, Ihr Partner oder Ihre Kinder an der gemieteten Wohnung (z.B. am Kochherd, an Spannteppichen oder Tapeten) verursachen. Sie sind unter anderem auch als Tierhalter, beim Sport und allgemein als Privatperson vor den finanziellen Folgen eines Schadens, den Sie Dritten zufügen, geschützt. Die Versicherung deckt bis 3 Millionen Franken.

Stilgetreu umbauen lohnt sich

Bei einer Renovation oder Erweiterung achten die Besitzer oft zu wenig auf den Ursprung eines Hauses

Fast jeder Hausbesitzer spürt früher oder später den Drang, sein Haus zu renovieren, um- oder anzubauen. Dabei werden oft grössere Fehler gemacht als beim Bau selber. Wir haben seit über 25 Jahren jeden Tag Einblick in fünf bis sieben Wohnobjekte und lernten so die jeweiligen Architekturen der entsprechenden Zeitepochen kennen. Deshalb ist heute unser Stilempfinden gegenüber Liegenschaft ausgeprägt. Viele wollen aus Kostengründen billig renovieren und realisieren dabei nicht, dass durch diesen Eingriff der Stil und der Charakter der Liegenschaft zerstört und somit auch der Wert der Liegenschaft entscheidend negativ beeinflusst wird.

Zu unterst der Parkettboden

Die häufigsten Fehler entstehen aus mangelndem Stilbewusstsein dem ursprünglichen Gebäude gegenüber:

• ​​Alte Parkettböden werden mit modernen Sockelleisten statt mit den alten Lambris-Brettern (untere Wandverkleidung aus Holz) und den Staubleisten abgeschlossen

• ​Gestemmte Türen mit Füllungen – welche dem ursprünglichen Stil des Hauses entsprechen, werden durch einfache glatte Hohl- oder Röhrenspantüren ersetzt

• ​Alte, aus der Bauzeit und zum Gebäude passende Türfallen und Schaniere werden gegen neue unpassende ausgewechselt

• Ursprüngliche Wand-Kassetten-Holztäfer werden abgeschlagen oder mit Spanplatten überdeckt, damit mit Tapeten, Verputz oder Abrieb glatte Wände erreicht werden

• Gipsdecken mit Stukkaturen in hohen alten Räumen werden heruntergehängt und mit Holzdecken oder Sagexplatten verkleidet

• Schöne alte Wohnungstür-Abschlüsse mit zum Teil alten Jugendstil-Verglasungen, werden durch neue Türen ersetzt, welche stilmässig einen Fremdkörper darstellen

Einen neuen Lifteinbau in einem historischen Gebäude zerstört oft wertvolle alte Bausubstanz und durch die nötigen Anpassungen werden wiederum Stilbrüche getätigt, die den Charakter des Gebäudes massgeblich negativ verändern.

In älteren Häusern, welche zwischen 1500 und 1935 erbaut wurden, sind oft charaktervolle Holz- oder Bretterböden, in herrschaftlicheren Gebäuden wertvolle Parkettböden ausgelegt, auf die später Span- oder Pavatexplatten geschraubt wurden, um darauf  wiederum Linoleum, Spannteppiche, Fertigparkett, Laminat oder Kunststoffbeläge zu verlegen. Oft sind mehrere Schichten zu finden: Der Fertigparkett wird direkt auf den Spannteppich, welcher wiederum auf dem Linoleum verlegt wurde.

Alte Parkett- oder Holzböden dürfen durchaus Spalten, Hicke, Löcher oder Gebrauchsspuren aus der Vergangenheit aufweisen. Dies macht die alten Böden charakter- und wertvoll, und sind bei Mieter und Käufer äusserst beliebt. Defekte Stellen an alten Parkettböden können problemlos durch einen Schreinerfachmann ausgewechselt oder ergänzt werden.

Ein Haus, drei Baustile

Fehler werden nicht nur bei erhaltenswerten Altbauten begangen. Oft werden Renovationen oder Umbauten von Einfamilienhaus-Besitzer, völlig isoliert betrachtet, nach ihren eigenen und momentanen Bedürfnissen durchgeführt, ohne zu bemerken, dass diese Eingriffe überhaupt nicht den Bedürfnissen des „Anwesens“ entsprechen und die Liegenschaft richtiggehend „vergewaltigt“ wird. So werden in einem kubischen Haus mit schnörkelloser, gradliniger Architektur Rundbögen bei den Innentüren eingebaut oder ein abgerundeter Wintergarten angehängt. Oder zu einem modernen Haus aus Glas und Stahl wird eine Garage im rustikalen Holzstil angebaut oder umgekehrt. Der Besitzer eines Jugendstilhauses aus der Jahrhundertwende realisierte in den sechziger Jahren im Stile der damaligen Architektur einen Büroanbau, und 15 Jahre später baute er auf diesen Büroanbau einen Cheminéeraum mit Terrasse im rustikalen Stil mit Holzbalken und Klosterverputz. Jeder Umbau als solches hat seinen Stil, aber das Haus als Gesamtes ist keine Einheit mehr.

Viele Eigentümern bringen ihrer eigenen Liegenschaft, deren Stil und Architektur viel zu wenig Respekt entgegen. Obwohl ein Eigentümer unter Umständen viel Geld in Umbauten seines Hauses investiert, kommt es sehr oft vor, dass dadurch der Verkaufswert seiner Liegenschaft eher an Wert verliert als gewinnt.

Deshalb gilt im Grunde der Leitsatz: Das Haus mit seiner ursprünglichen Art und seinen Strukturen steht im Vordergrund, und die Bedürfnisse der Bewohner sind an die Liegenschaft und nicht die Liegenschaft an die Bedürfnisse der Bewohner anzupassen. Hier ein Vergleich: Es kommt niemanden in den Sinn, sein Auto, eine Limousine, in ein Kombi-Fahrzeug umzubauen, weil mehr Platzbedarf gefragt ist. Nein, die Limousine wird, wenn nötig, gegen ein Kombi-Wagen eingetauscht. Aber bei einer Liegenschaft wird eine solche Umwandlung sehr oft vorgenommen, mit der die Stilechtheit und die Gesamtheit des Gebäudes nicht mehr gewahrt bleibt.

Es gibt Architekten, die sehr sensibel und respektvoll umbauen und dabei vorallem auch die bestehende Bausubstanz und den Stil rücksichtsvoll erhalten oder miteinbeziehen. Aber sehr oft verursachen die  Architekten in der Vergangenheit wie auch in der Gegenwart durch Eingriffe bei Um- und Anbauten massive und irreparable Stilbrüche an noch völlig intakten Gebäude. Dies geschieht natürlich auch deshalb, weil Architekten primär auf die Wünsche und Vorstellungen ihres Kunden eingehen müssen und andererseits beim Architekten die Willenskraf des Umbauens im Vordergrund steht. Herkömmliches mit moderner Architektur kann durchaus vereinbart werden. Dies ist aber sehr anspruchsvoll. Als besonders gelungen gilt die Verbindung von Tradition und Moderne beim Tonhallenbau in St.Gallen.»

Unser Engagement für stilechten Häuserbau stammt aus innerer Überzeugung und wir möchten zum Nachdenken anregen. Eine stilgetreue Architektur ist schliesslich auch für das Ansehen und die Bausubstanz einer Stadt und einer Region von Bedeutung.

Stil ist gefragt

Auch aus finanziellen Gründen kann es sich lohnen, stilbewusst umzubauen, denn es kommt nicht zwingend teurer zu stehen. Entscheidend ist, wie und für was das Geld eingesetzt wird. Denn Mieter und Käufer sind sehr anspruchsvoll. Sie  wollen in stilgerechten Gemächern wohnen. So gibt es auch heute pompöse und einfache alte Häuser,  die renoviert werden oder bereits sind. Aber stilecht sollten beide Arten sein. Die Leute sind heute sensibler. Sie spüren einen Mangel bewusst. Sie schauen auch deshalb auf Stil, weil die Auswahl an freien Wohnungen in der Ostschweiz  mittlerweilen  gross ist.

Wenig verändert, gut gefahren

So verkauft ein Hausbesitzer, der an seinem Haus in 20 bis 30 Jahren nichts verändert, jedoch es gut und stilgerecht unterhalten hat, zu einem besseren Preis als jemand, der unbelastet von jedem Stilbewusstsein fleissig in Umbau und Erweiterung investiert hat. Wer sein Haus verunstaltet, kann es später nur noch über einen tieferen Preis veräussern, egal, ob es der Wirtschaft gut oder schlecht geht.

Originalpläne anschauen

Wer ein älteres Haus umbauen will, sollte sich zunächst mit dessen Stil und Bauweise auseinandersetzen. Hiefür sind vor allem die Originalpläne dienlich. Oft nämlich ist wertvolle Bauart nicht mehr sichtbar. Manchmal kommt sie erst durch Zufall, vielleicht durch einen Wasserschaden, wieder zum Vorschein. Ziehen Sie uns zu Rate, denn wir sind spezialisiert auf Umbauten mit alten Häusern. Wir erkennen zum Beispiel ein altes Tafelstück und ein Fischgrat-Parkett sofort, und wissen, dass ein Gebäude in Jugendhaus-Stil in keinem Fall mit einem Chlötzliparkett aus den sechziger Jahren versehen werden darf. Eigenverantwortung spielt eine nicht unwesentliche Rolle. Denn der Heimatschutz und die Denkmalpflege greift nur in einzelnen Fällen ein, bei alten Bauten,  die ihm besonders erhaltenswert erscheinen. Bei einfachen Innenrenovationen, wenn ein Parkettboden verlegt oder eine Tür entfernt wird, hat die Denkmalpflege oder der Heimatschutz oft keinen Einfluss. Wird Bausubstanz zerstört, hat das Folgen für den Besitzer. Für Vermietung und Verkauf muss er nochmals investieren oder er hat mit kleineren Mieterträgen und geringerem Verkaufserlös zu rechnen - gegenüber den Möglichkeiten bei stilvollem Vorgehen.

Eine Auswahl von historischen Referenzobjekten, die mit unserer Bauberatung restauriert wurden: